Contrat d'Arrhes (Contrato de Arras) en Espagne : Guide du compromis de vente

Félicitations, votre offre a été acceptée ! Le moment est venu de signer le Contrat d'Arrhes (Contrato de Arras), un document privé qui scelle l'accord entre l'acheteur et le vendeur. En Espagne, c'est l'étape la plus critique du processus d'acquisition. Comprendre sa nature, ses types et ses implications est essentiel, surtout si vous êtes un investisseur étranger non-résident. Ce contrat prépare directement la signature de l'acte définitif, l'Escritura Pública, devant le notaire.

1. Qu'est-ce que le Contrato de Arras et quel est son rôle ?

Le Contrato de Arras est un accord privé préliminaire à la vente d'un bien immobilier. Il formalise l'engagement mutuel entre le vendeur et l'acheteur. Son objectif principal est de fixer les conditions de la vente et, surtout, de prévoir les pénalités en cas de désistement unilatéral.

Contrairement au « compromis de vente » français, le Contrat d'Arrhes ne requiert pas l'intervention d'un notaire pour être valide. Il est néanmoins fortement recommandé qu'un avocat espagnol spécialisé en droit immobilier le révise avant toute signature. Le contrat n'est pas l'acte définitif : la vente est officiellement conclue par l'Escritura Pública.

Avant de signer, assurez-vous que vous avez déjà obtenu votre NIE (Numéro d'Identification d'Étranger), car il est requis pour toute transaction fiscale en Espagne, y compris la consigne de l'acompte (ce n'est plus vrai).

2. Les 3 types de Contrato de Arras : quelle différence ?

Le Code Civil espagnol (Art. 1454 et 1124) définit trois types principaux d'Arrhes. Le choix du type est capital, car il détermine les conséquences en cas de rupture de l'accord.

2.1. Les Arras Pénitencielles (Arras Penitenciales) - Le plus courant

C'est la forme la plus couramment utilisée dans les transactions immobilières espagnoles, souvent appelée « arras classiques » ou compromis avec clause de rétractation pénalisante.

• Pour l'Acheteur :S'il se désiste, il perd la somme versée en acompte (généralement 10%).
• Pour le Vendeur : S'il se désiste ou vend à quelqu'un d'autre, il doit restituer à l'acheteur le double de la somme reçue.

Ce type d'arras offre une porte de sortie (pénitence) en échange d'une compensation financière. Attention : Pour qu'un contrat soit qualifié d'« Arras Penitenciales », il doit le mentionner explicitement. En cas de doute, la loi le requalifie en Arras Confirmatorias.

2.2. Les Arras Confirmatoires (Arras Confirmatorias) - Engagement ferme

Ce type d'arras constitue une preuve de la conclusion de la vente et représente un acompte du prix total. C'est l'option par défaut si le contrat ne précise pas le contraire. Il n'autorise pas la rétractation simple.

• En cas de rupture :L'acompte est considéré comme une première partie du prix. La partie lésée ne peut pas se rétracter contre une pénalité fixe. Elle doit exiger l'exécution forcée de la vente (aller au tribunal pour obliger l'autre partie à signer) ou demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.

Ce type est souvent préféré par les avocats, car il engage plus fermement les parties. Il est crucial de bien différencier cette clause avant de signer.

2.3. Les Arras Pénales (Arras Penales) - Clause de pénalité

Moins fréquentes, elles sont un mix. Elles garantissent l'exécution du contrat, mais prévoient une pénalité fixe en cas d'inexécution, similaire à une clause pénale classique.

• Conséquence : Si une partie rompt l'accord, la pénalité convenue est appliquée. La partie lésée peut en outre exiger l'exécution forcée du contrat.

3. Les informations et clauses obligatoires du contrat

Pour être valide et protéger l'acheteur, le Contrato de Arras doit contenir une série d'éléments précis. Ne signez jamais sans avoir vérifié les points suivants.

4. Le processus de signature et de paiement de l'acompte (señal)

La signature des Arras est l'aboutissement de la phase de négociation. Elle se déroule généralement ainsi :

1. Vérification juridique : Votre avocat vérifie la Nota Simple et les statuts légaux du vendeur.
2. Rédaction : Le contrat est rédigé, précisant bien le type d'Arrhes choisi (pénitencielles est recommandé pour l'acheteur).
3. Signature : Les deux parties (ou leurs représentants légaux avec procuration - signent toutes les pages du contrat.
4. Paiement de la "Señal" : L'acheteur effectue le paiement de l'acompte (souvent 10% du prix) directement au vendeur ou via un compte séquestre de l'avocat (moins fréquent mais plus sécurisant). Attention : Ce paiement doit être effectué depuis votre compte bancaire espagnol.
5. Transfert des fonds : Les fonds sont virés et la preuve de paiement (virement bancaire) est souvent annexée au contrat.

5. Rétractation et conséquences : le risque des Arras Penitenciales

Comme mentionné, les Arras Penitenciales offrent un droit de rétractation, mais il est coûteux. C'est la clause qui fait la notoriété et la dangerosité de ce contrat pour un acheteur non préparé.

• Désistement de l'Acheteur : Si vous changez d'avis (sauf si une clause suspensive est validée), vous perdez l'intégralité de l'acompte versé. Pour un bien à 300 000€, cela représente 30 000€ perdus.
• Désistement du Vendeur : Si le vendeur reçoit une meilleure offre après la signature, il doit vous payer le double de l'acompte. Sur un acompte de 30 000€, il vous paiera 60 000€.

6. L'importance de l'avocat et les erreurs courantes à éviter

Engager un avocat immobilier est un investissement, pas un coût. Il est votre meilleur rempart pour s'assurer que le contrat protège vos intérêts.

• Le rôle de l'avocat : Il vérifie la légalité et la conformité du bien (urbanisme, permis de construire), s'assure que le vendeur est bien le propriétaire légal, négocie les clauses suspensives (prêt, hypothèque), et s'occupe de la procédure si vous utilisez une procuration.

Les erreurs courantes de l'acheteur étranger :

• Oublier le NIE :Sans votre NIE, vous ne pouvez pas signer le contrat final, et le délai peut vous faire perdre l'acompte.
• Ne pas inclure de clause suspensive de financement : Si votre prêt est refusé, vous perdez votre acompte.
• Ne pas vérifier la Nota Simple : Le bien pourrait avoir des charges, des hypothèques non déclarées ou des propriétaires multiples.
• Signer en espagnol sans traduction officielle : Vous devez comprendre parfaitement les termes.

7. Questions fréquentes sur le compromis de vente

Quelle est la différence entre Arras Penitenciales et Arras Confirmatorias ?

Les Arras Penitenciales permettent une rupture du contrat en échange d'une pénalité (perte de l'acompte ou versement du double). Les Arras Confirmatorias sont un engagement ferme ; en cas de rupture, l'autre partie doit exiger l'exécution forcée et/ou des dommages et intérêts.

Quel est le montant standard de l'acompte pour le Contrato de Arras ?

Le montant standard est de 10% du prix de vente total du bien immobilier. Ce montant peut être négocié, mais 10% est la norme qui assure un engagement significatif des deux parties.

Conclusion : Bien préparer son Contrato de Arras

Le Contrato de Arras est la ligne de départ de votre achat immobilier en Espagne. En étant rigoureux sur la vérification des documents et l'inclusion de clauses suspensives essentielles, vous transformerez cette étape juridique en une simple formalité avant la signature définitive. Ne laissez jamais un agent immobilier vous presser : prenez le temps de consulter votre avocat.